El Gobierno español prepara una nueva regulación para reforzar la continuidad de los contratos de alquiler. El segundo decreto de vivienda, cuya publicación en el Boletín Oficial del Estado está prevista para este jueves, establece un sistema de renovación automática y contempla una compensación económica para los inquilinos cuando el propietario decida poner fin al arrendamiento sin acogerse a una de las excepciones previstas.
La medida establece que, una vez concluido el periodo mínimo obligatorio del contrato —cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete cuando se trata de una persona jurídica—, el alquiler continuará prorrogándose si ninguna de las partes comunica su intención de finalizarlo.
El propietario deberá comunicar su decisión con al menos seis meses de anticipación. En el caso del inquilino, el plazo previsto será de dos meses.
Una compensación de al menos un año de renta
Uno de los principales cambios del decreto es la indemnización que podría recibir el arrendatario cuando el propietario decida no continuar con el contrato.
La compensación tendrá como referencia un mínimo equivalente a doce mensualidades de alquiler y se calculará utilizando el sistema estatal de referencia de precios de la vivienda.
El mecanismo no se aplicará en todos los casos. El texto contempla determinadas situaciones en las que el propietario podrá recuperar la vivienda sin tener que pagar la compensación.
Entre ellas se encuentra la necesidad del inmueble para uso propio del arrendador, cuando este sea una persona física, o para familiares hasta el segundo grado. Sin embargo, si tres meses después de la entrega la vivienda no ha sido ocupada por las personas que justificaron su recuperación, salvo que exista una causa de fuerza mayor, el anterior inquilino podrá reclamar la indemnización.
También quedan contemplados otros supuestos de exclusión, como que el arrendatario disponga de otra vivienda que pueda utilizar, que exista la posibilidad de prolongar el contrato vigente o que no haya residido en el inmueble durante los seis meses anteriores.
Protección adicional para hogares vulnerables
El decreto también incorpora mecanismos específicos para determinados arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
Las personas cuya situación haya sido acreditada por los servicios sociales podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año. Una medida similar se contempla cuando el propietario sea considerado gran tenedor, categoría que incluye a quienes poseen más de diez inmuebles destinados a vivienda.
En las zonas declaradas tensionadas, la extensión extraordinaria del contrato podrá alcanzar los tres años.
Un decreto pendiente de superar el Congreso
Aunque el Consejo de Ministros ya ha aprobado el texto, su entrada en vigor como norma estable depende de su convalidación parlamentaria.
La votación está prevista para el viernes y el decreto afronta un escenario político complicado, con posiciones enfrentadas entre distintas formaciones que podrían determinar su aprobación.
El Ejecutivo decidió dividir el paquete de vivienda inicialmente previsto en dos reales decretos-ley. El primero, que ya fue publicado en el BOE, reúne otras medidas relacionadas con la vivienda y obtuvo un tratamiento parlamentario diferente. El segundo concentra las disposiciones destinadas principalmente a dar mayor estabilidad a los contratos de alquiler.
Por ahora, la principal novedad del segundo texto es el cambio en las reglas que operan una vez superado el periodo obligatorio del contrato: el alquiler dejaría de terminar automáticamente al llegar a los cinco o siete años y pasaría a mantenerse mediante prórrogas sucesivas, salvo que alguna de las partes comunique su decisión de no continuar bajo las condiciones establecidas.
La aplicación definitiva de estas medidas dependerá, no obstante, de la publicación del decreto y de su posterior convalidación por el Congreso.